大通速配房贷贴息缘何引发热议

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　　来源：北京商报

　　随着消费贷贴息逐步推广，有关房贷贴息的讨论也逐渐升温，此前部分地区已落地试点，引发市场对全国性政策落地的预期。这一政策以财政补贴填补息差缺口，让购房者获得直观减负，有效降低入市门槛、激活住房需求。在银行净息差持续收窄、盈利承压的背景下，若通过财政贴息的方式将让利主体从银行端转移至财政端，或可在一定程度上缓解房贷业务中“让利购房者”与“保盈利”之间的矛盾，进而一定程度上保护银行息差水平。

　　房贷贴息话题升温

　　自2023年以来，个别地区试点房贷贴息政策。在消费贷财政贴息路径成熟之后，房贷贴息是否也会迎来统一落地的讨论也有所升温。

　　从各地此前试点的政策来看，呈现出鲜明的共性特征，即区域限定、首套优先、额度封顶、期限明确，同时不同城市的政策又根据本地实际情况存在差异化设计。其中，武汉市在2025年9月底发文明确大通速配，今年10月1日至12月31日期间，在东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、长江新区、黄陂区等重点区域，以商业贷款购买首套新建商品住房的家庭，可按初始贷款金额的1%获得利息补贴，单户最高补贴2万元，补贴分两年等额发放。

　　相较于武汉的短期试点，长春作为较早探索房贷贴息政策的城市，其政策设计更为多元。早在2024年8月，长春就宣布对使用公积金贷款或商业贷款购买本市主城区、开发区新建商品住房的家庭，按初始贷款金额每年给予1%的财政贴息，最高贴息额度为1万元/年，贴息期限长达3年，补贴按月等额发放。长春的政策覆盖期限更长，且同时涵盖公积金贷款与商业贷款，政策力度更大，覆盖范围也更广。

　　除了武汉、长春，南京等城市此前也进行过相关试点工作，南京雨花台区对购买面积小于90平、90—120平、大于120平的购房人最高贴息分别为4万元、3.5万元和3万元，全款购房者可一次性申请4万元贴息。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从核心逻辑来看，房贷贴息1%本质是一次“隐形降息”，构建了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的共赢格局。对购房者而言，这一政策带来的成本下降直观可见。以100万元贷款、30年期等额本息还款、当前平均利率3.06%计算，月供约为3860元，总利息支出约49万元；若享受1%的贴息，实际利率降至2.06%，月供将减少至3410元，每月减负450元，3年贴息期内累计节省利息约1.62万元。对于贷款额度更高的家庭，优惠力度更为显著，200万元贷款30年期的情况下，月均减负可达900元，年节省利息超1万元。这种实质性减负不仅能缓解已购房家庭的现金流压力，更能降低潜在购房者的入市门槛，激活刚性与改善型住房需求。

　　有何影响

　　作为政策的执行者，银行在落实贴息相关流程、保障资金发放等方面承担着重要职责。净息差收窄是近年来银行面临的普遍难题。随着利率市场化改革的持续推进，以及为支持实体经济发展实施的降准降息政策，银行的贷款收益率不断下降，而负债成本下降空间有限，导致净息差持续收窄。从国家金融监管总局发布的最新数据来看，截至2025年三季度末，银行净息差平均值已降至1.42%，其中国有大型银行净息差更是低至1.31%，盈利空间持续承压。

　　若通过直接下调房贷利率的方式刺激购房需求，将进一步压缩银行的净息差，加剧盈利压力，而“组合拳”的房贷贴息模式，恰恰为破解这一困局提供了可行路径。在这一模式下，银行仍可按照原有利率水平向购房者收取利息，购房者实际承担的利率与银行收取利率之间的息差缺口由财政资金直接予以补贴。

　　除了直接保障盈利空间外，房贷贴息政策还能有效稳定银行现金流，缓解此前提前还款潮带来的多重压力。在彼时利率下行周期中，由于市场利率持续走低，大量存量房贷购房者选择提前还款，以减少利息支出。“提前还贷潮”不仅打乱了银行的资金配置节奏，导致银行优质资产流失，还增加了银行的流动性管理压力。而房贷贴息政策通过降低购房者的实际还款成本，也有助于降低购房者提前还款的意愿。

　　在苏商银行特约研究员高政扬看来，从机制设计来看，若通过财政贴息的方式将让利主体从银行端转移至财政端，或可在一定程度上缓解房贷业务中“让利购房者”与“保盈利”之间的矛盾，在不直接下调贷款市场报价利率（LPR）的前提下，通过财政补贴实现购房者实际利率的下降，进而一定程度上保护银行息差水平。对于国有大型银行而言，贴息政策或更侧重于稳规模、稳市场，有助于对冲息差下行压力，稳定资产规模。而城商行由于资金成本相对较高、区域依赖性较强，且对地方财政的依赖度更高，因此政策适配性存在较大差异。

　　此前，房贷贴息试点城市已形成1%贴息比例、2至3年期限的主流模式。但全国性落地也需要考虑多重因素，包括需要立足区域差异与风险防控，科学设定核心参数，对银行而言，在对接定向贴息政策时，也需精准调整业务策略。

　　另外，财政压力将成为考量因素。高政扬认为，若采用中央与地方共同分担的资金模式，由于不同地区经济实力和楼市状况差异显著，相关影响或将呈现明显分化。核心一二线城市房价高、新增房贷规模大，若贴息政策落地，对应的地方贴息分摊金额自然更高；而部分三四线城市或人口外流城市，本身土地出让收入等财政来源已缩减，在此背景下仍需挤出资金承担贴息，可能进一步加剧这些地区的财政压力。

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